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悉尼房产之澳洲买房vs中国买房

Date : 2018-07-17     Author : admin     Read :       来源 ： 悉尼租房网

悉尼房产之澳洲买房vs中国买房。原本以为最为正常不过的行规制度，在到了澳洲后才发现大错特错，其中最为深切的体会即是澳洲法律是真正站在买房者(弱势群体)的角度去制定的。下...
悉尼房产之澳洲买房vs中国买房。原本以为最为正常不过的行规制度，在到了澳洲后才发现大错特错，其中最为深切的体会即是澳洲法律是真正站在买房者(弱势群体)的角度去制定的。下面就谈谈澳洲房产投资和中国发地产的不同所在。1、产权概念不同产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。国内房产仅包括70年的使用权，并不包括所有权(参见土地管理法，即土地使用权未到期国家也可征用)。在澳洲，房屋和土地买卖是分开处理的。




买 house 的时候签合同，签的是land&house package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求，也可以先买好地，自己找设计师设计，再交由政府审批。如果买 apartment，也是有土地所有权的，叫joint land,就是和别人共有的，能省去很多麻烦和每年一付的land tax。产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略，这在后面会讲到。2、增值潜力不同我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。

数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，只能让人后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱呢?在澳洲，房价的走势却是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅 猛。这主要 是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。

然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了 购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献最为巨大。澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房产投资业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。3、风险性差异3.1空置率(vacancy rate)空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%---10% 之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证 房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的 是60.2%，北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。

也就是说按照正常的经济体制，在42年 内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢? 1.6%—1.8%浮动。上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。

对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。3.2 租金回报率 ROI (return on investment)简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。

调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于 3.5%。其中， 北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产投资的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6% — 6.5%。墨尔本则保持city 5-6%左右。如果在Gladston,Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%!4、政府立场4.1政府补助上文提到不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%，基本和房屋贷款利率(5.5%左右)持平。因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。

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